CEAL — a contribuição extraordinária do AL e a situação em 2026
O que foi a Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local, como era calculada, porque foi revogada e o que os proprietários devem confirmar hoje na sua situação fiscal.
Quem comprou um imóvel para AL entre 2023 e 2025 ouviu falar da CEAL e preparou-se para mais uma fatura anual. Aqui fica a versão curta do que aconteceu e do que ainda importa.
O que era a CEAL
A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local foi criada pelo pacote Mais Habitação em 2023. Incidia sobre apartamentos e estabelecimentos de hospedagem afetos a AL, com o objetivo de devolver imóveis ao arrendamento habitacional.
O cálculo assentava em:
- área bruta privativa da fração;
- coeficiente de pressão urbanística, variável por freguesia;
- coeficiente económico ligado ao rendimento do AL por metro quadrado.
Moradias e imóveis em territórios do interior de baixa densidade ficavam fora do âmbito, bem como regiões autónomas onde a assembleia regional não a adotou.
Porque deixou de existir
A CEAL foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, que eliminou igualmente o coeficiente de vetustez aplicável aos estabelecimentos de AL. Já o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, é um diploma distinto, que revogou as restantes medidas do Mais Habitação para o AL — a suspensão de novos registos, a caducidade e reapreciação das licenças e a exigência de autorização do condomínio. São frequentemente confundidos: o 57/2024 é a revogação fiscal, o 76/2024 é a reversão no licenciamento. Na prática, a maioria dos proprietários pagou apenas o primeiro ciclo e, nalguns casos, houve reembolsos.
O que confirmar mesmo assim em 2026
1. Liquidações antigas. Se recebeu e pagou liquidação de CEAL no ciclo de 2024, confirme com o contabilista se está abrangido pelo reembolso.
2. A armadilha do coeficiente. A CEAL acabou, mas o coeficiente agravado de IRS para AL em zonas de contenção é uma regra distinta, com vida própria.
3. Medidas municipais. Algumas câmaras responderam com taxas locais, IMI agravado ou limites de licenças. Estas continuam em vigor e são definidas localmente.
4. Validade do registo. A caducidade automática caiu, mas o registo pode cessar por outros motivos — não exploração, falta de seguro ou oposição da câmara. Ver cancelar ou suspender um AL.
Conclusão prática
A CEAL já não é um custo a orçamentar. Os custos recorrentes reais em 2026 são IRS de Categoria B, IVA quando aplicável, IMI e eventuais agravamentos municipais, seguro obrigatório e a gestão da taxa turística municipal.
Se está a avaliar uma compra, planeie com base nestes — e verifique a freguesia, porque o estatuto de contenção da morada é hoje a maior variável de um negócio de AL.
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