IVA no Alojamento Local — isenção do artigo 53.º, taxa de 6% e a armadilha da Booking.com

Como funciona o IVA no AL em Portugal: o limite de isenção do artigo 53.º do CIVA, quando tem de liquidar 6% e porque a comissão do Airbnb e da Booking obriga mesmo os isentos a registar-se no VIES.

O IVA é onde a maioria dos titulares de Alojamento Local tem uma surpresa desagradável no segundo ano. Não pela taxa do alojamento — são 6% e raramente muda — mas por uma armadilha concreta: um anfitrião isento de liquidar IVA pode, ainda assim, ser obrigado a registar-se, entregar declarações e pagar IVA sobre a comissão das plataformas.

Este guia explica as três coisas que determinam a sua posição: o volume de negócios, a taxa e a quem compra serviços.

1. A isenção do artigo 53.º

O artigo 53.º do CIVA é o regime especial de isenção para pequenos operadores. Se se enquadrar, não liquida IVA na diária e também não deduz o IVA dos seus custos.

Enquadra-se, em traços gerais, quando:

o volume de negócios anual não excede o limite de isenção (15.000 € desde 2025, depois de anos nos 13.500 €/14.500 €);
não está obrigado a contabilidade organizada;
não pratica operações de importação/exportação excluídas do regime.

Para uma unidade AL com 12.000 € a 14.000 € por ano, o artigo 53.º é normalmente a posição correta. Acima disso, ou com uma carteira de imóveis, cai no regime normal.

Nas faturas, quem está isento tem de indicar o motivo: «IVA – regime de isenção, artigo 53.º do CIVA». Uma fatura sem IVA e sem menção da isenção é uma fatura irregular.

2. O que acontece quando ultrapassa o limite

O limite é aferido pelo volume de negócios do ano civil anterior (com cálculo proporcional no primeiro ano de atividade).

Se ultrapassar:

1. Entrega uma declaração de alterações à Autoridade Tributária, em regra em janeiro do ano seguinte (ou em 15 dias, quando o excesso é superior a 25% do limite).

2. A partir da data de produção de efeitos liquida 6% de IVA sobre o serviço de alojamento (Continente; nas regiões autónomas a taxa reduzida é diferente — 5% na Madeira e 4% nos Açores à data).

3. Passa a entregar declarações periódicas — trimestrais para a maioria dos anfitriões, mensais acima do limite superior.

4. Passa a poder deduzir o IVA dos custos: limpezas, lavandaria, energia, mobiliário, comissões, software.

Este último ponto pesa mais do que parece. Quem remodela, ou quem paga muita comissão, fica por vezes melhor no regime normal do que a lutar para ficar abaixo do limite.

3. A taxa: 6% no alojamento, 23% nos extras

O alojamento é um serviço de taxa reduzida. Mas nem tudo o que vende com ele é:

A regra prática: o que faz parte do pacote de alojamento segue a taxa do alojamento; o que é contratado à parte segue a sua própria taxa. Se vende muitos extras, separe-os na fatura em vez de faturar tudo a 6%.

A taxa turística municipal está fora disto. É cobrada por conta da câmara, não é contrapartida do seu serviço, logo não é volume de negócios nem tem IVA. Mantenha-a numa linha separada e fora do rendimento.

4. A armadilha da Booking.com / Airbnb

É aqui que os isentos são apanhados.

Quando a Booking.com (Países Baixos) ou o Airbnb (Irlanda) lhe cobram comissão, estão a prestar um serviço B2B a partir de outro Estado-membro. Pela regra da autoliquidação (reverse charge), o local da operação é Portugal e é o anfitrião que liquida o IVA — mesmo estando isento pelo artigo 53.º nas suas próprias vendas.

Na prática, um anfitrião no artigo 53.º com reservas de OTA tem de:

1. Registar-se no VIES e obter número válido para operações intracomunitárias (pela declaração de alterações).

2. Comunicar esse número à plataforma, para que fature sem IVA do país dela.

3. Autoliquidar 23% de IVA português sobre a comissão e entregá-lo ao Estado.

4. Entregar declaração periódica para essas operações e a declaração recapitulativa quando aplicável.

Continua a não cobrar IVA ao hóspede. Está apenas a pagar IVA sobre um serviço comprado no estrangeiro. Como isento não pode deduzir esse IVA, os 23% são um custo real — conte com cerca de um quarto do valor da comissão por cima da comissão.

Quem só vende no site próprio, ou através de agência portuguesa que fatura com IVA português, não passa por isto.

5. Caminho rápido de decisão

Menos de 15.000 € e sem comissão de plataformas estrangeiras? Artigo 53.º, sem declarações de IVA, menção de isenção nas faturas.
Menos de 15.000 € com comissão Airbnb/Booking? Artigo 53.º nas vendas, mas registo no VIES e declarações periódicas pela autoliquidação da comissão.
Mais de 15.000 €? Regime normal: 6% no alojamento, 23% nos extras separados, IVA dedutível, declarações periódicas.
Vários imóveis em nome próprio? O limite é por sujeito passivo, não por imóvel — duas unidades de 10.000 € já o ultrapassam.

Chave AL — SIBA, tourist tax and INE compliance for Alojamento Local. Pricing · Guides · Glossary