Como é tributado o rendimento de Alojamento Local (2026)
Categoria B vs Categoria F, coeficientes do regime simplificado, IVA a 6%, limiar de isenção do artigo 53.º, IMI e derramas — o mapa fiscal do AL em português simples.
O rendimento de AL é rendimento empresarial, não renda. Esta distinção explica quase todas as dúvidas fiscais dos proprietários. Este é um mapa prático — não é aconselhamento fiscal; os números finais são do seu contabilista.
Categoria B, não Categoria F
Alojar turistas ao abrigo de um registo de AL é Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). O arrendamento habitacional de longa duração é Categoria F. Se declarava AL como renda, estava na categoria errada.
A abertura de atividade nas Finanças com o CAE correto faz parte da criação de um AL — o registo no RNAL, por si só, não a substitui.
Regime simplificado
A maioria dos anfitriões particulares está no regime simplificado: tributa-se um coeficiente do rendimento bruto, e não o lucro real.
- A atividade de alojamento usa tipicamente o coeficiente de 0,35 — cerca de 35% do volume de negócios é rendimento tributável e 65% é custo presumido.
- Imóveis em áreas de contenção têm sido historicamente penalizados com coeficiente superior. Confirme as regras do ano em curso com o contabilista, pois já mudaram várias vezes.
- Acima de cerca de 200.000 € de volume anual passa a contabilidade organizada, com contabilista certificado e dedução de custos reais.
Parte do custo presumido está condicionada a despesas documentadas — guarde faturas mesmo no regime simplificado.
IVA
O alojamento em AL está sujeito a IVA à taxa reduzida de 6% no continente (taxas regionais mais baixas na Madeira e nos Açores). Serviços acessórios faturados à parte (limpeza, pequeno-almoço, estacionamento) podem ter taxas diferentes.
Pequenos operadores abaixo do limiar anual podem usar a isenção do artigo 53.º. Ultrapassado o limiar, o registo é obrigatório e não é retroativo — atenção ao volume durante um verão forte.
Lembre-se: a taxa turística não é receita sua. É cobrada por conta do município e deve aparecer separada, fora do volume de negócios tributável. Ver taxa turística em Portugal.
Faturação
Cada reserva exige fatura ou fatura-recibo emitida em software de faturação certificado ou no Portal das Finanças, com nome do hóspede e NIF quando fornecido. A comissão da OTA é uma fatura de compra da plataforma — no caso da Booking.com, normalmente com autoliquidação de IVA.
Impostos sobre o imóvel
- IMI anual como habitualmente.
- Alguns municípios aplicam IMI agravado ou taxas locais a imóveis afetos a AL.
- O AIMI pode aplicar-se a patrimónios de valor elevado.
Registos a guardar
Guarde, pelo prazo legal: faturas emitidas, extratos de pagamento das plataformas, declarações de taxa turística, comprovativos SIBA, recibos do INE WebInq e apólices de seguro. Ver registos obrigatórios em AL.
Onde entra a Chave AL
A Chave AL não é software de contabilidade nem emite faturas certificadas. O que entrega ao contabilista são os dados de base, limpos: dormidas por mês, taxa turística cobrada vs. devida, ocupação por propriedade, ADR e RevPAR, e as declarações municipais já reconciliadas.
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Chave AL — SIBA, tourist tax and INE compliance for Alojamento Local. Pricing · Guides · Glossary