Regulamento (UE) 2024/1028 — o que muda para o Alojamento Local
Airbnb, Booking.com e Vrbo passam a verificar o número de registo RNAL e a reportar mensalmente a sua atividade. O que o regulamento europeu exige e como evitar ver o anúncio removido.
O Regulamento (UE) 2024/1028, relativo à recolha e partilha de dados no alojamento de curta duração, aplica-se desde 20 de maio de 2026. Não é legislação portuguesa, mas altera o dia a dia de qualquer titular de Alojamento Local que anuncie numa plataforma.
Se o seu anúncio foi suspenso, ocultado ou marcado para "verificação do número de registo", a causa é esta.
O que o regulamento exige
Três obrigações, todas a cargo da plataforma — mas todas dependentes de dados que têm de vir de si.
1. Número de registo visível. Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e restantes plataformas têm de exibir um número de registo no anúncio e não podem publicar unidades sem esse número quando o país tem um sistema de registo. Portugal tem: o número RNAL emitido com o registo de AL.
2. Verificação contra o registo nacional. As plataformas têm de confirmar, por meios automáticos, que o número é real, válido, ativo e que corresponde à morada e à tipologia do anúncio. Estão previstas verificações periódicas e aleatórias.
3. Reporte mensal de atividade. As plataformas transmitem, por unidade e por mês, o número de noites reservadas e de hóspedes, com o número de registo, o URL do anúncio e a morada.
Os Estados-Membros usam esses dados para fiscalizar zonas de contenção, limites de licenciamento, taxa turística e obrigações fiscais.
Consequências práticas
- Anúncio sem número válido é suspenso ou removido. As plataformas são obrigadas a atuar sobre números inválidos e a remover reincidentes. É esta a vaga de remoções noticiada em Lisboa e no Porto.
- Uma divergência vale o mesmo que um número inválido. Um erro de digitação no RNAL, um registo cancelado ou transferido, uma licença que pertence a outra fração do prédio, ou uma morada que não bate certo — tudo falha na verificação automática.
- As suas noites reservadas passam a ser conhecidas do Estado. O que declara ao INE/WebInq, à câmara para a taxa turística e às Finanças deve ser coerente com os dados da plataforma. É a incoerência, não o volume, que desencadeia inspeções.
A armadilha dos empreendimentos com várias unidades
É aqui que mais titulares são apanhados. Se um edifício tem seis unidades licenciadas separadamente, cada uma tem o seu número RNAL e cada anúncio tem de indicar o número da unidade efetivamente vendida. Usar um único número "da casa" em seis anúncios passa numa verificação visual e falha na automática — o registo diz que aquele número é uma fração única, com capacidade definida.
A lógica é a mesma do SIBA: um registo por licença de AL, não um por edifício.
Lista de verificação
1. Obtenha a certidão RNAL de cada unidade no Balcão Único e copie o número carácter a carácter.
2. Confirme o estado do registo — registado serve; cancelado, suspenso ou transmissão pendente falha, mesmo que continue a receber reservas.
3. Faça corresponder a morada exatamente ao registo, incluindo piso e letra da fração.
4. Faça corresponder a capacidade. Anunciar 6 hóspedes com registo para 4 é uma contradição agora visível no reporte mensal.
5. Introduza o número no campo próprio de cada plataforma, nunca no texto descritivo — texto livre não é lido pelos sistemas de verificação.
6. Reconcilie todos os meses as noites da plataforma com o que envia ao INE e o que declara de taxa turística.
Como o Chave AL ajuda
O Chave AL guarda número RNAL, capacidade, morada e município de cada unidade licenciada num só lugar, mantém os documentos da licença no cofre digital com datas de validade, e produz os valores de INE/WebInq e taxa turística a partir das mesmas reservas — os números que declara e os que a plataforma transmite têm a mesma origem.
Perguntas frequentes
O regulamento substitui as regras portuguesas do AL?
Não. Acresce-lhes. Continua a precisar de registo RNAL, SIBA, taxa turística municipal e reporte ao INE.
Aplica-se a reservas diretas no meu site?
As obrigações de reporte recaem sobre as plataformas de intermediação. As reservas diretas não são reportadas por plataforma — mas as suas obrigações nacionais mantêm-se.
O meu anúncio foi removido. Consigo recuperá-lo?
Normalmente sim: corrija o número ou o estado do registo na origem, volte a submetê-lo na plataforma e peça nova verificação.
Há coimas associadas?
O regulamento sanciona as plataformas. A sua exposição é nacional: operar sem registo válido e as incoerências que estes dados tornam visíveis.
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