Conformidade Alojamento Local — o hub completo 2026 para operadores em Portugal
A referência principal para todas as obrigações legais de um operador de Alojamento Local em Portugal — registo, SIBA, INE WebInq, taxa turística, seguro, check-in, reclamações, fiscalidade e segurança — com ligação para o guia detalhado de cada tema.
Gerir um Alojamento Local (AL) em Portugal não é uma obrigação — é um conjunto delas. Uma única dormida pode desencadear uma comunicação SIRE/SIBA, um registo no INE WebInq, uma linha de taxa turística municipal, uma fatura com o seu NIF e o do hóspede, uma resposta no Livro de Reclamações se algo correr mal, e um certificado de seguro em Balcão Único. Falhar uma destas obrigações expõe-o a coimas entre €125 e €30.000 por infração.
Este hub é a referência principal. Cada secção resume a regra em linguagem simples, indica o diploma legal exato e remete para o guia detalhado com fluxo, prazos e modelos.
O quadro legal em um parágrafo
O Decreto-Lei 128/2014 (Regime AL, atualizado pelo DL 62/2018, DL 15/2024 e pacote Mais Habitação) regula registo, seguro, kit de segurança e fiscalizações. A Lei 23/2007 art. 15.º-A e o Decreto Regulamentar 84/2007 regulam a identificação de hóspedes e a comunicação SIBA/SIREF de hóspedes estrangeiros. A Lei 22/2019 e a Portaria 289/2019 definem as obrigações estatísticas do INE. A taxa turística municipal é definida por cada câmara ao abrigo da Lei 73/2013. A faturação segue o CIVA e a Portaria 195/2020 (SAF-T PT). As reclamações seguem o DL 156/2005 (Livro de Reclamações Eletrónico). É toda a coluna vertebral legal.
As 9 obrigações, pela ordem em que o atingem
1. Registar o imóvel (RNAL / número AL)
Antes de aceitar reservas precisa de um número AL emitido pela câmara municipal e publicado no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). O registo é uma mera comunicação prévia — 20 dias úteis para a câmara rejeitar ou o número ser atribuído automaticamente. Em zonas de contenção (Funchal, partes de Lisboa, centro histórico do Porto e, desde 2024, Santa Cruz e Machico na Madeira) os novos registos estão suspensos. Consulte o nosso mapa em tempo real do estatuto legal AL na Madeira.
Guias detalhados: Visão geral da licença AL, Suspensões na Madeira.
2. Seguro (responsabilidade civil, prazo de 3 dias no Balcão Único)
Todo o AL tem de deter uma apólice multirrisco de responsabilidade civil com capital mínimo de €75.000 (Portaria 83/2019). O certificado tem de ser submetido no Balcão Único do Turismo de Portugal em 3 dias úteis após emissão ou renovação. É a obrigação mais esquecida — e custa €2.500 a €30.000 quando é detetada.
Guia detalhado: Seguro AL — a regra dos 3 dias.
3. Identificação de hóspedes e SIBA
Todo o hóspede estrangeiro (não português) tem de ser comunicado ao SEF/AIMA através do portal SIBA em 3 dias úteis após o check-in. A partir de 2026 a comunicação é exclusivamente eletrónica — os Boletins de Alojamento em papel deixaram de ser aceites. Os hóspedes portugueses não têm de ser comunicados ao SIBA, mas o documento de identificação tem de ser registado e conservado durante 1 ano. Imóveis multi-unidade precisam de um registo SIBA por número AL (FAQ P07 do portal SEF).
Guias detalhados: Guia completo do SIBA, Configuração dos SIBA Web Services, Fluxo de check-in AL.
4. Taxa turística municipal
Em vigor em Lisboa, Porto, Cascais, Sintra, Óbidos, Braga, Faro, Vila Real de Santo António e — com taxas e isenções distintas — em todos os concelhos da Madeira e Porto Santo. A taxa é por adulto, por noite, limitada a 7 noites, com isenções legais para menores de 13 anos, deficiência, estadias médicas e residentes de longa duração. O ciclo de pagamento é mensal (Lisboa/Porto) ou trimestral (concelhos mais pequenos). Alguns concelhos (Santa Cruz, Machico) devolvem 2,5% de comissão de cobrança.
Guias detalhados: Taxa turística em Portugal, Taxa turística da Madeira, Comissão de Santa Cruz.
5. INE WebInq — estatísticas mensais
O INE exige a submissão mensal do Inquérito à Permanência de Hóspedes e Outros Alojamentos Turísticos (IPHH) até dia 15 de cada mês, mesmo com ocupação zero. Reporta-se dormidas, hóspedes, nacionalidades e proveitos brutos. O incumprimento é contraordenação leve — €125 a €3.740.
Guia detalhado: Guia INE WebInq.
6. Faturação (CIVA, SAF-T PT, RCPP)
Cada estadia precisa de fatura emitida por software certificado (Portaria 195/2020) que produza mensalmente o ficheiro SAF-T PT. O NIF do hóspede só é obrigatório se solicitado — caso contrário "consumidor final" é aceitável até €1.000. O IVA da alojamento é 6% (Portugal continental), 4% (Madeira) e 4% (Açores) para a estadia, 13% para restauração e 23% para extras como transferes ou lavandaria.
Guia detalhado: em breve — faturação AL e fluxo IVA.
7. Livro de Reclamações Eletrónico
Todo o AL tem de estar inscrito no Livro de Reclamações Eletrónico (livroreclamacoes.pt) e afixar o dístico à entrada. As reclamações têm de ser respondidas em 15 dias úteis. A ausência do livro dá origem a coima de €250 a €5.000.
Guia detalhado: Sobreviver a reclamações e inspeções.
8. Kit de segurança e sinalética
O DL 128/2014 art. 6.º exige: extintor (mín. 6 kg por 100 m²), manta ignífuga na cozinha, kit de primeiros socorros, detetores de fumo em cada piso, ficha informativa com números de emergência e plano de evacuação em português e inglês, e placa identificativa AL à entrada. A ASAE fiscaliza aleatoriamente.
9. Retenção de dados e RGPD
Os dados de identificação dos hóspedes têm de ser guardados durante 1 ano (Lei 23/2007), os dados de faturação durante 10 anos (CIVA), e os registos SIBA durante 1 ano. Além disso, o RGPD exige anonimização. A Chave AL aplica uma política automática de anonimização aos 3 anos como base predefinida.
Calendário de conformidade
Tabela de coimas
Como a Chave AL cobre cada obrigação
FAQ
Tenho de comunicar hóspedes portugueses ao SIBA?
Não. O SIBA é para estrangeiros. Continua obrigado a registar o documento e a guardá-lo 1 ano.
O INE WebInq é obrigatório com zero reservas?
Sim. Submete-se declaração nula até dia 15.
A mesma apólice de seguro cobre várias unidades AL?
Sim, se cada número AL estiver expressamente listado. Cada unidade é comunicada individualmente ao Balcão Único.
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