Zonas de contenção de AL — onde continua a não poder registar em 2026
Como funcionam as áreas de contenção, que cidades e freguesias limitam novos registos de Alojamento Local, o que acontece às licenças existentes e como verificar uma morada antes de comprar.
Antes de comprar um imóvel para arrendamento de curta duração, há uma pergunta que decide o negócio: ainda é possível registar um novo AL naquela morada exata? Num número crescente de freguesias, a resposta é não.
O que é uma zona de contenção
Os municípios podem classificar freguesias ou áreas delimitadas como áreas de contenção, onde novos registos de AL ficam limitados ou suspensos, para proteger a habitação. A classificação é local, é revista periodicamente e pode ser agravada a curto prazo. As câmaras podem ainda fixar quotas — um rácio máximo de unidades de AL face aos fogos existentes.
Onde as restrições mais apertam
- Funchal suspendeu novos registos em grande parte do concelho.
- Santa Cruz (Madeira) tem restrições em áreas delimitadas — no Caniço vale a pena verificar freguesia a freguesia.
- Lisboa aplica contenção absoluta nas freguesias históricas centrais e quotas noutras.
- Porto restringe as freguesias centrais e ribeirinhas.
- Vários concelhos do Algarve e do litoral introduziram ou estão a discutir limites próprios.
A nossa página de estatuto legal do AL acompanha o panorama atual nas regiões cobertas pela Chave AL.
O que acontece aos registos existentes
A contenção aplica-se a registos novos. Um AL já registado e em funcionamento não é, em regra, afetado enquanto se mantiver conforme e em exploração contínua. Os riscos para uma licença existente são outros: caducidade por não exploração, falta de seguro, oposição do condomínio ou regras de transmissão na venda.
Este último ponto é o mais importante: numa área de contenção, um número de AL existente pode valer mais do que o próprio imóvel. Ver mudança de titularidade.
Como verificar uma morada a sério
1. Identifique a freguesia, não apenas o concelho.
2. Leia o regulamento municipal de AL em vigor e a deliberação de contenção — o mapa importa mais do que o título.
3. Pergunte por escrito ao departamento de urbanismo. Um "não deve haver problema" do mediador não vale nada.
4. Se está a comprar um AL existente, confirme o número de RNAL, a modalidade, a capacidade e se o registo está ativo.
Regra prática
Nunca avalie a compra com base em projeções de receita antes de confirmar que a morada é registável. Em freguesias de contenção, compra-se a licença, não a promessa.
Leitura relacionada
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- Mudança de titularidade de um AL
- Cancelar ou suspender um AL
Chave AL — SIBA, tourist tax and INE compliance for Alojamento Local. Pricing · Guides · Glossary